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Text File  |  1996-04-27  |  5.2 KB  |  95 lines
  1. Environmental Law
  2. Nollan vs. CCC
  3.  
  4. Abstract of:
  5. 483 U.S. 825, 97 L. Ed.2d 677
  6.  
  7. James Patrick Nollan, et
  8. ux., Appellant
  9. v.
  10. California Coastal 
  11. Commission.
  12.  
  13. Case Definition:
  14.     The case is Nollan versus the California Coastal Commission.  The
  15. Nollans were the appellates against a decision made by the California
  16. Coastal Commission (CCC).  
  17.     The Nollans had been leasing a property on the California coast with
  18. which they had an option to buy.  The property lies directly at the foot
  19. of the Pacific Ocean and is a prime piece of real estate on the
  20. California Coast.  The property had been used by the Nollans to rent out
  21. during the summer months to vacationers.  At the end of the NollansÆ
  22. lease they took the option to purchase the land and began preparing for
  23. the terms of purchase by the previous land owner.  Among those terms was
  24. the demolishing of the small deteriorating bungalow that the Nollans had
  25. been leasing.  The Nollans had planned to expand the structure from the
  26. small bungalow that it was to a three bedroom house more complimentary
  27. to the surrounding homes and their needs.  In order to begin destruction
  28. of the property and begin rebuilding the site the Nollans had to secure
  29. a permit from the California Coastal Commission.  Upon submitting the
  30. permit application, the CCC found that the permit should be granted on
  31. the condition that the Nollans provide public access to the beach and to
  32. the local county park, which lay adjacent to the property.  This
  33. provision called for the Nollans to use a portion of their land to be
  34. used as a public walkway to the beach and park.  The Nollans protested
  35. to the condition, but the CCC overruled the objection and granted the
  36. permit with the condition intact.
  37.  
  38.  
  39. Case Decision:
  40.     The Nollans filed a petition to the Ventura County Superior Court
  41. asking that the condition to supply easement be removed from their
  42. permit.  The NollansÆ argument was that there was not enough evidence to
  43. support the developments limiting of public access to the beach.  The
  44. argument was agreed upon by the court and the case was remanded to the
  45. California Coastal Commission for a full evidentiary hearing on the
  46. issue of public access to the beach.
  47.     The CCC held a public hearing which led to further factual findings
  48. which reaffirmed the need for the condition.  The CCCÆs argument was
  49. that the building of the new structure would limit view of the ocean,
  50. and therefore limit access to the public who had full rights to use the
  51. beach.  To compensate for the limitations on the public the Nollans
  52. would have to provide access to the beach from their property.  The CCC
  53. also noted that all of the other developments on the same tract of land
  54. had been conditioned similarly in having to provide public access to the
  55. ocean.  
  56.     The Nollans filed a supplemental petition for a writ of administrative
  57. mandamus (a writ that would order a public official or body to comply
  58. with a specified duty issued by a superior court).  The Nollans argument
  59. was that the permit condition violated the Takings Clause in the V
  60. Amendment, and also in the XIV Amendment of the Constitution.
  61.     The court agreed that the administrative record did not provide for in
  62. showing the existence of adverse impact on the publicsÆ access to the
  63. ocean.  The court granted the writ of mandamus, and directed that the
  64. public access condition be removed from the permit.
  65.     The CCC appealed the case in the California Court of Appeal and won the
  66. decision.  The Court of Appeal found an error in the Supreme Courts
  67. interpretation of the Coastal Act which mandates public access to any
  68. category of developments on the coast.  The Court of Appeal also found
  69. that the Takings claim was unsubstantiated by the Nollans.  The permit 
  70. condition did take from the value of the land, but did not restrict them
  71. of reasonable use of their property.
  72.     The Nollans then appealed to the United States Supreme Court.  The
  73. argument made by the Nollans continued to revolve around the Takings
  74. Clause in the V Amendment.  The Supreme Court found that the requirement
  75. of the permit only put a restriction on the use of the property and not
  76. a ôtakingö of the property.  The Supreme Court also held the California
  77. State Constitution to have standing, and upheld the ruling made by the
  78. Court of Appeals.
  79.  
  80. Reasoning for Decision:
  81.     I believe that the reason the Supreme Court decided as it did was that
  82. its interpretation of the California State Constitution provided for the
  83. authority of the CCCÆs permit regulation.  The part within the states
  84. constitution says that access to any navigable waters shall not be
  85. limited by any person when it is required for any public purpose.  The
  86. ônavigable waterö clause infers the actual use of the water and not the
  87. beach itself.  The Supreme Court did not want to make a case of this for
  88. intervening in statesÆ constitutions is nasty business; and there was
  89. not a big deal concerning the language of the law from either of the
  90. parties.  I think that a similar case could be argued attacking the
  91. Constitution of the State of California concerning the navigable waters
  92. clause.  I would still have to agree with the CCCÆs permit condition of
  93. allowing public access to the beach, because I like the beach and am in
  94. no position to purchase land bordering it so I need access.
  95.